תכנון אדריכלי נכון – התחדשות עירונית: תמ"א 38

תמ"א 38 היא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".
התכנית אושרה ב-2005, אך תנופת היישום התחילה למעשה רק ב-2008.
במשך השנים התכנית גם זכתה לכמה עדכונים ("תיקונים").

הסברים ועדכונים על תוכניות ההתחדשות העירונית בערים השונות וכן מידע נוסף ניתן למצוא באתר – מהי התחדשות עירונית.

בכל פרויקט מסוג זה, היבט מרכזי וקריטי הוא התכנון האדריכלי האיכותי.
כמה דברים שחשוב לדעת על כך: 

מה הם יתרונות תמ"א 38?

היתרון הראשי, מוגדר בשם התכנית: חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
חיזוק כזה, חיוני על רקע הסיכון המשמעותי והידוע במדינת ישראל לרעידות אדמה
ומכיוון שהבניין הממוצע בארץ לא בנוי לעמוד בפניהן.

ההשקעה בחיזוק, היא לא רק השקעה מצילת חיים, אלא גם הגנה על רכוש הדיירים ובראשו כמובן הדירה.
כך שמדובר אמנם בהליך ממושך ומורכב, אבל כזה שמספק תועלת משמעותית מאוד.
וזה לא נגמר בכך – תמ"א 38 מציעה עוד שורת יתרונות.
כאשר מתכננים את התוספת לחיזוק מפני רעידות אדמה, מתכננים האדריכל יחד עם היזם מראש אילו הטבות יקבלו בעלי הדירות.

תוכנית תמ"א

השינויים וההטבות הינם משמעותיים ומביאים לעליית משמעותית בערך
הדירה: זו יכולה להיות הרחבה של הדירות הקיימות, הוספת מרפסת,
הוספת מקום חנייה, הוספת מעלית ועוד.
התכנית מחייבת גם בניית ממ"ד.
בנוסף, תמ"א 38 משפר את המראה הכללי של המבנה, בכך שהוא מחייב שיפוץ החזית והתייחסות מסודרת גם למרחב המשותף הציבורי .

תוכנית ההתחדשות העירונית לא מסתפקת רק בשיפוץ מבנה קיים אלא מאפשרת במקרים מסויימים להרוס את
המבנה ולהקים על הקרקע מבנה חדש לחלוטין אשר נבנה כמובן על פי כל תקני הבנייה החדשים.

גם במקרה כזה בעלי הדירות הקיימים זוכים לקבלת דירה חדשה משופרת.
השיקולים לתוספת בנייה או להריסה ובנייה מחדש הם מגוונים ותלויים בשטח המגרש, באפשרויות
הבנייה שמתירה כל עירייה וכמובן באפשרויות היזם.

ההיבט הכספי

לא בעלי הדירות אמורים לממן את יישום התכנית, אלא היזם או הקבלן שנבחר לבצע את הפרויקט.
הרווח של היזם או הקבלן מגיע מבניית דירות נוספות בבניין המשופץ ומכירתן.
לגבי מכירת דירה ששופצה במסגרת פרויקט תמ"א 38, מדובר על אפשרויות של צמצום או פטורים לגבי
תשלום מס שבח (מס על הרווח מהמכירה), מס מכירה, מע”מ והיטל השבחה.

עוד נזכיר, כי לשכת השמאים העריכה בעבר שביצוע הפרויקט יביא לעלייה ממוצעת של 30% בערך הדירות (על פי אתר כלכליסט)

תמ"א 38

חשיבות תפקיד האדריכל בפרויקט 

בפרויקט תמ"א 38 מעורבים בעלי מקצוע רבים, מתחומים רבים ומגוונים.
מהנדס, עורך דין, שמאי , מודד ושורת יועצים לנושאים שונים (מעליות, בטיחות ועוד).
על כולם מנצח האדריכל, אשר יהיה הגורם המוביל בפרויקט מבחינת תכנון הבניין החיצוני, הדירות
וגם החלקים המשותפים. זאת, תוך כדי שיתוף פעולה עם מנהל הפרויקט.

לא מעט אדריכלים מובילים בישראל עוסקים גם בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית-תמ"א 38.
חשוב לציין, שפרויקט כזה הוא מורכב מאוד מאחר שמעורבים בו גורמים רבים
כל כך – דיירים, יזם, מומחים שונים, מוסדות דוגמת העירייה ועוד.

לכולם דרישות ובקשות משלהם והאדריכל הוא זה שצריך לנווט בין דרישות העירייה
והגופים הממשלתיים השונים לבין הדיירים לבין היזם.
מערכת השיקולים של כל אחד מגורמים אילו וגורמים נוספים אינה תמיד זהה
והאדיריכל צריך להחליט בהתאם כיצד לנווט את הדרך להשלמה של הפרוייקט.
מסיבות אלה, חשוב ביותר שלאדריכל יהיה די ניסיון, שתהיה לו יכולת טובה
לפתור אתגרים וסיבוכים שונים וגם מידה לא מעטה של יצירתיות. 

מה עושה האדריכל בפועל?

תפקיד האדריכל דרוש עוד לפני שבעלי הדירות בוחרים יזם.
האדריכל ינתח את המצב הנוכחי של הבניין, את האפשרויות העומדות בפני הדיירים
על פי תיק המידע שניתן להוציא מן העירייה וההתכנות הכללית ויוכל להסביר לדיירים
מה עומד בפניהם.

ראשית, הוא יוכל להציג את אפשרויות החיזוק השונות ואת כל הכרוך ביישומן.
בנוסף לכך, פעמים רבות הוא יציג נקודות חשובות שהדיירים כלל לא חשבו עליהן.
לדוגמה, בהגדלת דירות קיימות, האם לכלול גם חדר שירותים נוסף? תכנונים ואף
הדמיות ראשוניות, עשויים לסייע לדיירים החליט לגבי ביצוע הפרויקט ולהבין את התהליך.

האדריכל מקדם עיצוב ותכנון בהתייחס לדירות חדשות שהיזם יבנה בבניין, לשינויים
חיצוניים במראה הבניין ולשינויים בדירות הקיימות.
עליו להבטיח שהתכנון יהיה תכנון אופטימאלי הן מבחינת הדיירים (בהיבטים כמו
נוחות ושיקולים אסתטיים) והן מבחינת היזם (בהיבטים כספיים ועוד).

לבסוף, הוא מכין תכניות עבודה מפורטות וכשהעבודה בשטח יוצאת לדרך, יש לו תפקיד מרכזי בפיקוח עליה.
הפיקוח יבטיח, שהכול מתבצע על פי התקנים והחוקים המחייבים.

לסיכום,

אין ספק שמדובר בהליך מורכב שלוקח זמן לא קצר.
פעמים רבות מעורבים בו גם נושאים רגשיים של דיירים שגרים בבנין זמן רב וקשה
להם להתחיל תהליך מורכב וארוך שדורש מהם לפנות את דירתם.
האדריכל במקרה זה הוא גם על תקן פסיכולוג ולכן רצוי לצאת לדרך עם אדריכל שיש איתו שפה משותפת.

גרינהאוז אדריכלים

רחוב שטריקר 4
תל אביב-יפו 62006
ישראל

צור קשר

> טלפון: 972-3-6054448 
> פקס: 972-3-6048006 
> דוא"ל: office@grynhaus.co.il 

צרו קשר למידע נוסף
WhatsApp chat